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  朗诗绿色地产上海公司项目总经理 牛延青  
     
  毫无疑问，布局无锡智能科技住宅的第一家房企非朗诗地产莫属。就算时下傍着智能住宅、科技住宅之名的楼盘不在少数，朗诗绿色科技住宅在行业内的地位丝毫不曾动摇。更甚而，房地产市场中刮起的这股“智能风”让朗诗地产的受众瞬间扩围。朗诗地产的绿色科技住宅与时下以引进智能家居为主的智能住宅有何差异？在越来越房企开始瞄向智能住宅市场这块蛋糕时，朗诗地产又将如何应对？本刊有幸专访到朗诗绿色地产上海公司项目总经理牛延青,与他对话朗诗地产的过往与未来。  
 
 
向资产轻型化转型，朗诗从2015年开始就没有拿过100%权益拥有的项目
 
市场网 感谢百忙之中接受WXHOUSE专访。我们知道，3月6号朗诗绿色地产就鸿山尚院项目与星洲置业达成战略合作，能否和我们透露一下朗诗地产在未来一段时间内的战略布局？
 
牛延青
从2006年进入无锡，目前朗诗已经拥有7个住宅项目和1个商业项目，有最早开发的朗诗·未来之家，其次是朗诗·天萃、朗诗·绿色街区、朗诗太湖绿郡、朗诗绿卡小镇、朗诗新郡以及正在开发筹备期的鸿山尚院，商业项目主要是朗诗·邻里荟。今年我们无锡朗诗的重心之一是拓展项目，截止3月中旬我们新进项目有3个，一个是鸿山尚院，一个是朗诗新郡2A3地块，还有宜兴红星美凯龙旁边的住宅地块。 尽管我们也在积极拓展新的项目，但是面对新的经济形势，从2012年开始朗诗就着手进行战略调整。大家都知道，朗诗是通过打造差异化产品——绿色科技住宅来提高市场竞争力，目前我们更注重从市场国际化、盈利多元化、资产轻型化三个方面转型。市场国际化主要表现在我们的海外开发事业方面，目前我们已经在美国做了8个项目了。另外，我们的盈利模式正在从传统的以主力开发住宅为主的模式向着多元化市场触及，商业项目、办公项目我们都在接触，一线城市的存量市场如长租公寓类我们也在物色。我们在南京、上海已经开发了两个长租公寓项目。资产轻型化方面，我们选择了一个标杆，就是美国铁狮门，朗诗以它为标杆做资产轻型化。这个开发模式强调房地产开发的所有环节都应由不同的专业公司来共同完成，比如房地产投资公司只负责融资投资项目，项目开发则由专业开发公司建造，其他销售和物业等环节也由不同公司完成。在资产轻型化方面，朗诗从2015年开始就没有拿过100%权益拥有的项目，基本上是50%对50%的合作开发，或者是进行30%以下的小股操盘，或者是委托管理的。在主营业务轻资产化的同时，朗诗把以前的配套产业、养老、装修和物业等公司独立市场化操作，成为朗诗的战略协同部分，同时也能够独立对外经营。
 
 
市场网 牛总刚刚提到了朗诗地产已经在一线城市布局长租公寓发展，在无锡朗诗是否有计划涉足长租公寓？
 
牛延青
朗诗地产从今年开始布局长租公寓市场，打造的产品叫“朗诗寓”，主要面向中高端租赁客群。长租公寓这个市场是可持续发展的，一个原因是政策鼓励，另一个原因是目前部分一线城市的房地产市场已经进入存量房时代，比如北京、上海的存量房市场已经颇具规模，他们的二手房成交量远超出商品房成交量。这对于当前主流的拿地开发模式既是挑战也是机遇。从目前的一线城市的土地资源储备情况来看，市区的土地开发程度已经很高了，这个情况下房企的拿地成本也很高。如果不寻求新的盈利点，房地产市场的生存环境会很难。另外，一线城市的年轻购房群体，短期内实现置业安家梦想的压力很大，更多的人倾向于租赁，从这一点来说，长租公寓是有市场需求的。但是并非所有的城市在当下都适合涉足长租公寓开发。 以无锡为例，目前无锡的房地产市场还处于商品房占主流的时期，并且无锡的城市开发价值和房价都有挖掘空间，更多的房企在实践拿地开发的模式。另一方面，站在需求者的角度，在无锡买一套房的主流月供少则一两千，多则四五千，长租公寓的租金行情对比月供没有优势，大众还是更愿意购买一手房。当然，我们在无锡也在物色合适的项目，希望能在适当的时机推出我们的“朗诗寓”。
 
成熟的房地产市场需要专业开发能力强的房企
 
市场网 您提到的资产轻型化跟目前无锡市场中频繁出现的“并购地产、合作开发”是否本质相同？房企之间的并购行为对市场的长远发展来说影响几何？
 
牛延青
以前做房地产是有钱就行，拿到地开发建房卖房基本都有得赚，但是从2014年开始不是这个情况了，行业有亏损风险，利润率也降低了，这对开发团队的要求就更高。我们提出资产轻型化也是适应市场变化，我们的资产轻型化主要体现在合作开发、委托开发、小股操盘三种方式。但是与去年以来市场日渐增多的“并购”现象还是有一定的区别的，他们的模式不能往资产轻型化上靠，每个企业的特色不同，像恒大以资本实力见长，恒大并购阳光福邸完全是“大鱼吃小鱼”。 现在的房地产市场太分散，“前十名”的市值集中度太低，距离成熟的地产开发市场还是有一定距离的。目前的房地产市场中有很多企业是从实体企业转型过来的，他的专业并不在此。日后市场对于住宅品质要求越来越高，对房企的专业开发能力也是一种考验，在这种情况下，不够精湛的房企退出市场，品牌房企留存的市场势必才是有生命力的市场。对于整体中国经济来说都是利好。
 
住宅智能化肯定是未来房地产市场的发展趋势
 
市场网 朗诗的绿色科技住宅在锡城颇具口碑，时下越来越多的房企开始加入智能住宅开发，您如何看待这个市场的发展前景？朗诗绿色地产科技住宅的竞争力主要体现在哪些方面？
 
牛延青
随着经济的快速发展和生活水平的不断提升，老百姓现在买房想的是不是能住的更好，住的更健康舒适，这样智能住宅就起来了。从整个行业来说，我们把它看成是朝阳产业，不过目前智能住宅的开发正处在起步阶段，我们思考一下，现在所提的智能住宅给老百姓带来的是不是当前真正必不可少的需求？显然还没有达到这个程度。目前，小米、阿里巴巴等品牌都在做智能产品，日后房地产与这些平台的资源共享度会更高。住宅智能化肯定是未来房地产市场的发展趋势。 朗诗和其他进入智能住宅市场开发的房企所依赖的基础一样，都是基于物联网。朗诗绿色科技系统开发的重点在于改造室内的空气质量，有的智能住宅的研发重点在于安防、智能家居等方面。目前，朗诗最新的3.0版本科技系统已经投入到项目的开发使用中，例如朗诗新郡,3.0版本科技系统的特色之一是每户配备朗诗屏，将室内空气温度、湿度、PM2.5含量、可吸入颗粒物含量等进行测定，并与室外数据进行对比，朗诗屏的终端可以连接手机，客户在手机上就可以清晰地掌握家里的空气品质。当然，根据项目的定位不同，我们的科技系统配备标准也不同，智能家居引进的标准也不同。目前朗诗新郡应用的是标配的3.0版本科技系统，我们在上海的部分项目里还将科技系统与智能家居融合，配备更丰富的窗帘模式、灯光模式等。
 
 
市场网 此前朗诗绿色科技技术主要应用在高层、小高层产品上，此次渗入到低密度产品中是否有考虑过市场的接受度？在鸿山尚院项目中朗诗地产与星洲置业是如何合作开发的？朗诗地产加入后的项目规划及营销节点是否方便透露？
 
牛延青
2016年无锡供应的土地普遍容积率偏高，多以打造高层为主。当下无锡的房地产市场中，低密度产品比较稀缺，鸿山尚院有价值的地方就在于此。布局鸿山尚院项目是我们朗诗在无锡低密度住宅市场跨出的第一步，但是在此之前，朗诗在南京、苏州就有打造低密度绿色科技住宅的先例。对于产品中科技成分的高低，我们会根据客群不同有所控制，比如我们打造过大面积、系统配备齐全的高端别墅，也开发过面对城市中产的、户型接受度高的城市别墅。目前无锡新吴区的主力在售楼盘价格基本在万元以上，我相信还是有客户愿意牺牲一点距离来购买同价位的、得房率在97%以上的配备科技系统的低密度产品。并且，鸿山尚院所在的鸿山镇是无锡重点打造的物联网小镇，结合这样的定位，我们的项目虽然不是像现在的太湖绿郡、新郡这样精装交付，但是会提前预留好标配系统所需要的管道，待业主装修时再安排介入系统安装。 对于鸿山尚院的开发营销，朗诗会全程介入，我们也希望能够从这个项目开始打开朗诗在无锡低密度住宅领域的市场。预计今年年底，鸿山尚院会进入市场。