年末多盘出街战果不一，大家购房逻辑好像变了......
2020-12-09 09:24:56 无锡房地产市场网
据不完全统计，
11月无锡楼市约有30个楼盘领取预售证，
新增供应的住宅超过6000套。
有8个高价地(在片区内的地价处于较高水平)楼盘首次开盘，
8盘入市房源量超过1700套。
11月无锡楼市全市商品房备案66.19万平米，6477套，
环比涨幅分别达到22.05%、21.38%;
商品住宅备案54.15万平米，4473套，
环比涨幅分别达到18.67%、17.22%。
从以上数据不难看出，临近年末开发商积极的同时，市场的购买力也有所回应。
但综合一线市场的反馈来看，楼盘们“同价却不同命”。
壹
掏钱可以，产品力、配套、价得匹配
以单价3万+的高端楼盘为例。(目前无锡单价3万+的楼盘已有10余家，基本分布在经开区和滨湖区)
豪宅标杆、全球第X座作品、某区域稀缺高定之作......
这几年随着房价的攀升，房企们开始慢慢走高大上“房设”路线，但往往交付时货不对板，维权频频。
因此购房者对于一些“画大饼”式的未来高端产品变的谨慎。
例如经开区吴都路上的高端新盘，无论是售楼处还是小区内部的规划都逼格满满，首开当天高层优惠后直接突破底价，但最终去化仅个位数。
同区域另一高端盘首开效果也十分不理想，推出四栋小高层，当天去化不足三成。
同样，建筑路上一高端盘也遭遇了首开滑铁卢，首开优惠近2000元/㎡，并没有让土豪们动心，当天去化不足30套。
这些高端盘其实都出现了一个通病：周边配套拖后腿!
虽说这一类楼盘周边利好规划频出，加上房子交付也需要时间，但面对配套和产品都处于尚未兑现的阶段，购房者很难“爽快”。
谁也不能保证现在的宣传会1:1兑现，更何况规划变更也时有发生。
多位业内人士表示，如今的房企和购房者，都成长到了精细化阶段。
现在房企打造产品时，考虑利润的同时会尽可能地提升产品力，来俘获客户芳心。
例如精装部分，以前一提地暖、新风、中央空调就代表着高端，再多个电动窗帘、人脸识别系统妥妥的智能化社区。
还有周边配套，有的楼盘甚至将十年左右的规划拖出来鼓吹一番。
但随着置业成本的增加，且不少楼盘交付时未达到宣传的那么惊艳，购房者也变的更精明。
精装部分是地摊货还是知名品牌?智能化是嵌入智能系统还是一两样电动产品的伪智能?社区有没有个性化配置?周边配套出文件也并不可，看到动工才放心!
不少楼盘开始将装标品牌直接展示
一乐衷于买房的粉丝跟小编闲聊：“当下大部分购房者会针对价格来要求其配置。相应的价格周边配套应该如何，应该是什么样的产品，购房者自己心里有一个衡量标准。”
以经开区卖的比较好的万科翡翠东方和万科翡翠之光为例。
首先，这两个楼盘处于经开区核心位置，板块价值无论是现在还是未来，都颇受认可。
其次，这两个楼盘所处的片区，周边的配套已经相当完善。紧挨地铁一号线，吴都路、南湖大道等主干道均在周边，步行可达金匮公园，附近除了海岸城、万象城等综合体外，不久还将迎来一个山姆超市。加上万科翡翠两盘周边多楼盘交付入住，苏宁悦城、朗诗新郡、雅居乐中央府、朗诗太湖绿郡等，早已形成一定的居住氛围。
值得一提的是，区域内教育资源集中度也非常高，板块内有无锡和畅小学、无锡南外国王国际学校、锡师附小、无锡外国语学校等。
还有一点，万科在无锡有口皆碑，且目前在售楼盘部分产品实体呈现，看得见也让购房者放心不少。
综合来看，万科两盘在置业者心中是撑得起3万+的价格的。
贰
量力而行，这个价格段的房子更好卖
谁都想买十全十美的房子，但贵的缺点不是人人都能接受。
小编统计了10月和11月住宅产品备案的情况发现，成交量前20中，备案均价16000—25000元/㎡的楼盘有15个。
很明显，这一价格段大众更能接受。
近期开盘卖的比较好的几个盘很好地佐证了这一点。
鸿山板块的康桥悦蓉园，首开精装小高层均价16000元/㎡，毛坯洋房均价17000元/㎡，前景和产品力不错的情况下，当天直接去化了8成。
另一天一新城楼盘正荣美的云樾，首开均价约20500元/㎡。作为名副其实的地铁盘，且板块居住氛围渐浓，当天也去化了7成。
还有一个位于太科园板块的璞悦滨湖望，加推了精装高层和洋房，当天去化近9成。该盘靠近新吴区政府，区域内产业聚集，配套较全，整个板块人才实力较强，收入水准较高。加上毗邻经开区可享受一定的红利，高层23000元/㎡、洋房24500元/㎡的价格客户接受度非常高。
一业内人士分析：“大部分购房者还是很在意总价的。尤其是830新政后，二套首付要求6成，若总价过高，再好的产品也买不起。这两个月卖的比较好的楼盘，对首套客户门槛基本都是50万左右，二套房客户门槛也控制在了120万左右。此外，若总价高，很多客户就算付的起首付，贷款方面也非常吃力。”
这一分析得到了小编一位小伙伴的认同。
这位小伙伴最近正好在看房。他属于置换，卖一换一，按理来说，他首付足够看房会更任性一点。
然而他看了几个经开区的楼盘放弃了，原因是总价太高。
“目前我能拿出150万首付，如果买经开区的三房，基本都要300万。这就意味着我要贷款150万。按照当下最低5.88的利率、贷款30年来计算，等额本息我每月需要还贷8877.86元，以我的薪水情况，还完房贷生活质量会有质的下降。”小伙伴如是说。
跟他同样想法的购房者不在少数。
小编去中介那溜达发现，前来咨询新房的客户，的确比较关注单价2万左右的盘。
中介业务员告诉小编：“现在土地价格摆在那，成本客户心里也有数。单价2万左右的盘一般小三房控制在200万左右，大三房甚至四房控制在250万左右，无论是首付还是还贷压力，客户都还能承受。”
叁
心理价位并非安全线，一分货值一分价
不过，中介表示16000—25000元/㎡的价格并非是安全线。
整体来看，这一均价的产品去化速度是不错的，但并不是说不买高价盘购房者对楼盘就没有要求的。
例如泰山路一纯新盘近期开盘就不是很理想。虽说该房企凭借中式园林惊艳了无锡市场，且在泰山路上产品的打造也延续了中式风格，但由于其地理位置以及周边配套并未发展到一定的成熟度，即便未来周边是有些许规划利好，但客户并不认可其2万的单价。
与其命运相似的还有一两知名房企合作的楼盘，精装高层均价约22500元/㎡，事实是难以撬动客户的口袋。
一中介店长说。“随着房住不炒政策的一再强调，现在投资客少了，大部分买了就是要住的，虽然有些大房企产品很好，但是周边要地铁没地铁、要学校没学校，其他配套也不突出。那种宣传的五年十年规划，大家也等不了啊。”
当下，除了这种有产品力但现有配套不被认可的楼盘外，还有一些是配套不错，但产品力欠缺的盘。
例如火车站附近的一个新盘，周边配套成熟且靠近中山路商圈，精装洋房均价25000元/㎡。但与同区域同类产品相比竞争力明显不够，如融创大塘御园、恒大悦珑湾、圆融广场，其品牌力、认知度等明显弱势。
显然，人们的购房逻辑变了，当下一分货值一分价。
随着房价的提升，置业时购房者对其价值的评判更加综合，除了追求生活品质的提升，对房产本身的保值和升值情况也更为关注。
可以预见，这一现象会越来越明显。
与此同时，开发商们为了让自己的产品更好卖，无论是产品品质的打造还是定价的标准上，也都会深思熟虑。
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