探访全国多城楼市 国庆期间二手房略显“低落”

　　九月、十月向来是楼市传统旺季，业内称其为“金九银十”，每年的国庆假期往往更能带动楼市成交量上涨，那么，在即将过去的2019年国庆假期，全国楼市表现如何呢？

　　探访|沧州：“十一”新盘揽客 二手房“哑火”

　　沧州位于京津冀一小时交通圈，具备良好的产业基础。在承接京津产业疏解中，沧州受益颇多，综合实力得到提升。伴随着城市的快速发展，品牌房企、外地商户、本地需求纷纷涌入沧州楼市，沧州楼市迎来新的发展机遇。

　　当沧州楼市进入“快车道”，沧州的房价也经历了一波上涨。而近两年来，随着限购政策祭出，沧州房价也应声回落。至今年9月，沧州整体房价波动不大，但二手房成交低迷。“十一”期间，新京报记者走访沧州楼市发现，新盘积极蓄客，二手房市场则相对冷清。

　　名企挺进，有新盘单价超1.5万

　　沧州地处河北省东南部，临近北京、天津，在京津的大城市溢出效应下，沧州承接了京津的产业、资本、人才等资源的溢出，从而带动整个城市各方面的发展和综合实力的提升。

　　由于看好沧州的发展前景，包括碧桂园、保利、阳光城在内的多家品牌房企纷纷进驻沧州。沧州的地市、楼市也热闹起来。沧州业内人士表示，“近年来，沧州的房价可是不平静。”

　　“2015年，沧州房价开始上涨。到了2017年，沧州房价涨至1.2万元/平方米，一年时间内房价上涨了4000元/平方米。2017年，沧州市区8宗熔断土地成功出让，土地均价最高达到1380万元/亩。”上述业内人士说，“2017年3月，沧州出台住房限购政策，沧州房价出现回落。2018年，沧州土地市场遇冷。2018年9月，沧州市多宗地块无人报名，最终导致流拍频出。不过，诸如保利、碧桂园、阳光城等开发商依然挺进沧州，一些新盘已经开盘。”

　　新京报记者在沧州走访时发现，在“十一”黄金周，在售楼盘开门营业，利用假期争抢客户；更有待入市的新盘提早宣传，积极蓄客。天成玉玺台1期新盘在售，目前推出了两居、三居、四居房源，户型从80平方米至170平方米不等，在售价格为1.7万元/平方米，毛坯交房。天成嶺秀均价也卖到了1.5万元/平方米。位于沧州西高铁附近的吉林大道与西宁路东北角的隆基泰和所开发项目紫悦府，目前尚未开盘，该项目销售人员表示，预计价格将在1.1万元/平方米左右。

　　今年备受关注的还有京津之门和沧兴青海一品项目。据京津之门项目销售人员介绍，“项目于9月7日开盘，在售的为90-144平方米高层住宅，价格约为1万元/平方米。”而沧兴青海一品销售人员则称，“目前在售的房子为16、17层的住宅，均价1.65万元/平方米，毛坯交房。”

　　10月2日至10月4日，记者在实地走访中注意到，尽管上述新盘宣传得一派火热，但是一些售楼处已难见往年十一假期的热闹，看房人少之又少。

　　据中国房地产业协会主办的中国房价行情数据显示，今年9月4日至10月4日，沧州市房价平均为12892元/平方米，环比下降0.33%，目前新增房源为1065套。“沧州的房价在今年上半年出现过小幅增长，均价上涨约为2000元/平方米，主要因为一些高价新盘抬高了整体房价。”当地业内人士说道。

　　市区及青县二手房市场冷清

　　沧州二手房市场显得有些冷清。沧州业内人士分析说，“现在沧州二手房市场实际成交很低迷，如果挂出的房源不明显低于大众挂牌价格，根本无人问津。”

　　“目前，沧州市区二手房均价在1.1万元/平方米左右，虽然大部分挂出的房源报价不高，但议价空间也不大，导致成交低迷。”上述业内人士说。

　　10月2日当天，新京报记者以买房人名义走访沧州二手房市场时，一位中介门店的工作人员极力推销位于运河区的御河新城小区项目。这位中介人员称，“目前御河新城东区价格在1.2万元/平方米左右，抓紧时间买吧！”

　　而后记者又以卖房者名义来到了另一家中介门店，询问御河新城小区二手房出售的价格。该中介门店的工作人员表示，“先以1.1万元/平方米挂出试一试，这个价格在上半年或许还能出手，下半年估计卖不出去。如今市场难料，即便以1万元/平方米价格成交，也是正常现象。”

　　随后，新京报记者从沧州市区开车半个多小时来到了沧州下辖的青县，路边的房地产销售人员介绍称，“沧州市区二手房价格已经走低，青县二手房的价格也在下跌。目前，青县县城区域的二手房均价在6500元/平方米左右，好一点的二手房才能卖到8000元/平方米。”

　　记者在青县县城实地走访时发现，目前，位于青县西部的博雅庄园、吉祥大城小区二手房挂牌价格约为9000元/平方米，同聚祥公寓、德悦家园二手房均价则为8000元/平方米左右。

　　“从2018年开始，在沧州购房人群中，有一部分人是从外地迁入的商户，另有一部分是本地改善人群。有些改善家庭在孩子刚一出生，就赶紧为孩子换大房子，担心以后买不起。但从长远来看，国家调控政策难以放松，沧州房价也难以大幅攀升，短期内会呈现一种稳中下跌的趋势。”一位当地业内人士如是说。

　　探访|郑州：二手房价格微跌 刚需从容出手

　　在中部城市郑州升级为国家中心城市，郑州城市的发展日新月异。走在郑州的街头，老二七广场焕然一新，从小商品城升级为时尚购物中心；城中村拆迁改造，新住宅区拔地而起；地铁横穿东西，交通更加便利。

　　随着城市面貌的焕然一新，郑州的房价也经历了一波上涨。但是，近两年来，随着调控政策的趋严，在新房严格执行限价等政策的影响下，郑州的二手房从去年年底以来一直呈现下跌态势，到今年年中，二手房房价趋于稳定，部分地区有下跌态势。

　　二手房价格连跌仨月

　　“2016年、2017年郑州的二手房，无论是次新房还是老校区都翻倍上涨。调控政策出来后，二手房市场基本稳定了。今年，郑州部分地区二手房和个别房源有下跌的趋势，但是整体还是处于稳定，很难大涨，也很难大跌了。”在新京报记者实地走访中，郑州链家的中介人员说。

　　据安居客数据显示，今年9月，郑州二手房均价为13698元/平方米，环比下跌0.24%。从郑州不同区域来看，9月，位于中心的中原区二手房均价13669元/平方米，环比下跌0.09%，同比下跌2.17%；位于北区的惠济区二手房均价13538元/平方米，环比上涨0.12%，同比下跌2.65%。

　　据国家统计局公布的数据，2018年底以来，郑州二手房价格同比除今年4、5月略有增加外，几乎都呈现出下降态势，今年6月更是有着0.4%的降幅新高，今年6月、7月、8月，郑州二手房房价同比更是连续三个月持续下跌。

　　“目前，一环的二手房均价每平方米在1.8万元左右，具体还要看小区。二环的二手房均价在1.5万元左右。今年，郑州二手房价格比较稳定，个别急售的房源还有还价的空间。”位于郑州王府井百货附近的中介人员称。

　　据链家网的数据，位于中原区王府井百货商圈附近的锦艺国际华庭二手房售价约为1.8万元/平方米，方圆经纬花园二手房均价也在1.8万元/平方米；位于二七区的华润悦府二手房均价为2.2万元/平方米，附近老小区的二手房价格为1.2万元/平方米。

　　“郑州楼市的强心针是城中村的拆迁，随着大量城中村的拆迁，带动周边房价的上涨。“一位熟悉郑州市场的业内人士表示。

　　虽然郑州二手房呈现连续下跌态势，但是由于需求端的持续增长，郑州整体房价并未出现大幅度下跌。

　　作为户籍人口第一大省的省会，外来人口也持续流入郑州：2018年，郑州常住人口增长25.5万，常住人口总量突破千万大关。这也是郑州连续8年常住人口增量超过15万。其中，郑州城区常住人口已突破600万，在全国位列第11位，处于特大城市行列。

　　“今年以来，郑州二手房房价虽然是连续下跌，但是下跌幅度与前两年的涨幅相比并不大，更没有出现崩盘的态势。”上述熟悉郑州市场的业内人士表示。

　　“鬼区”变为“福地”

　　在郑州，郑东新区曾被称为“鬼区”。从“鬼区”到如今全郑州最贵的区域，郑东新区用了十年的时间。十年前，郑东新区还是一片荒凉之地，楼盘增加，库存高企，房价只有3000元/平方米左右却无人问津。

　　借着中部崛起的东风，郑东新区发展迅猛，新住宅区拔地而起，二手房也身价上涨。目前，郑东新区的二手房均价也攀升至17285元/平方米。例如，郑州东站附近的海马公园的二手房售价约为2.8万元/平方米，正商东方港湾的二手房售价约为2万元/平方米。

　　此外，在郑东新区中，还有一颗耀眼的明珠就是——北龙湖，这里是豪宅的聚集地。目前，北龙湖的代表楼盘融创中原壹号院售价已达到6万元/平方米，金茂府售价接近2000万元/套。

　　在新盘价格领衔上涨的情况下，北龙湖区域的二手房价格也一路上涨。由于北龙湖开发时间较晚，二手房存量并不多，具有代表性的建业海马九如府的二手房价格约为5万元/平方米，龙湖上第二手房价格为4.7万元/平方米。

　　“由于郑东新区的新房和二手房价格较高，在郑东新区上班的人，很可能会考虑绿博园片区，那里的新房价格刚刚过万元，也或许会考虑在民航路附近购买二手房，那里的二手房价格较低。”一位在郑东新区工作的小吴表示，他刚刚在民航路附近买了二手房，单价为1.4万元/平方米。

　　“郑州的二手房价格相比去年跌了，在新房和二手房之间犹豫了几个月的时间之后，我们还是决定买二手房，可以直接入住，距离郑东新区也近。”小吴说道。

　　与此同时，随着北龙湖片区崛起，郑东新区老CBD中心的二手房房价呈现下降态势。郑州业内人士表示：“一方面，过去几年郑东新区核心CBD的二手房价格涨幅过快，涨价空间已经提前透支；另一方面，北龙湖的崛起快速分流了老CBD的购买力，老CBD也不再成为豪宅的代表。”

　　探访|洛阳：“搭乘”地铁超车，新盘利用“十一”蓄客

　　作为中国历史文化名城、国际文化旅游城市的洛阳，在这个十一假期又热闹起来，龙门石窟及白马寺的参观人群络绎不绝。与此同时，洛阳这个曾经领涨房价、有着二线楼市热度的三线城市，新盘的供应正在与日增加，更有待入市的楼盘利用十一假期开始蓄客。

　　洛阳是河南省第二大城市，中原城市群发展副核心，地价、房价也一路走高。在“房住不炒、因城施策”政策主基调下，为了控制上涨的房价，洛阳的楼市调控政策一再升级。此后，洛阳房价应声而落。

　　两年多两次设基准价来控制房价

　　今年9月，洛阳近20个项目获得预售证许可。其中，仅9月26日-9月27日的两天时间内，洛阳5个楼盘1100套房源获得预售证审批。其中包括路劲御城、金科绿都天宸、恒大绿洲等。还有一些未获预售的楼盘也纷纷亮相。大量新房源涌入将有助于缓解此前一房难求的现象。

　　“十一”长假期间，新京报记者在洛邑古城景区门前看到，距此不远的楼盘国风龙樾虽然未拿到预售许可证，但已在利用景区人流多的特色开始蓄客。据销售人员介绍，虽然价格未定，但可以参考目前区域在售的楼盘，价格约8000元/平方米。

　　今年6月，洛阳房价领涨全国楼市。据国家统计局发布2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，洛阳新建商品住宅以环比2.5%的涨幅领跑全国。这已是洛阳新房价格继5月份涨幅位居全国第四之后，再次位居全国前列。

　　之后，洛阳的楼市发生了微妙的变化。据克而瑞发布的《2019年8月洛阳市房地产市场月报》显示，8月份洛阳房价有所下降，成交均价为8280元/平方米，环比下跌3%。

　　虽然房价下跌，但是土地成交量增加，商品住宅供应量与成交量均有所增加。今年8月，住宅供应量达47.44万平方米，环比增加253%；成交量22.81万平方米，环比增加28%。

　　另据国家统计局的数据显示，今年7月洛阳新建商品住宅环比上涨0.5%，同比上涨16.1%。8月，洛阳新建商品住宅环比上涨0.6%，同比上涨15.9%。房价的上涨幅度回归到二三线城市的中等水平，这一涨速仍高过北上广一线城市。

　　事实上，洛阳房价涨速回落是政府限价的结果。为了控制上涨的房价，洛阳市要求房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价，在售房源价格原则上均不得高于该基准价。

　　而这已是洛阳第二次提出楼市限价，上次是在2017年，当时，洛阳市召开房地产市场形势通报会，明确要求各开发企业目前在售项目以2017年5月9日之前签约均价为基准价，再售房源不得高于该基准价。

　　品牌房企纷纷布局洛阳

　　房价上涨的背后是洛阳土地价格的上涨。2019年，在洛阳土拍市场，高价地仍然不断出新。众多房企纷纷布局洛阳。

　　今年5月22日，洛阳市国土资源局一宗洛龙区居住兼容商业地块，最终碧桂园以1401万元/亩竞得，成交总价14.01亿元，成交楼面价7005元/平方米，溢价率133.5%。据当时媒体报道，当天吸引了雅居乐、华润、金茂、保利、旭辉、金地、世茂等15家房企竞拍。

　　此前，碧桂园早已进入洛阳，在洛阳开发的项目有宜阳碧桂园、嵩县碧桂园、孟津碧桂园山河城、汝阳碧桂园十里江湾等。

　　今年，在全国一二线城市的土地拍卖市场以底价或低溢价成交为主的情况下，洛阳部分地块地的溢价率仍不低。而早在2018年8月，洛阳三天三个高价地一直成为业界的话题。

　　众所周知，自去年以来，三四楼市整体低迷。但作为三线城市的洛阳为何在楼市平稳下行阶段，仍保持楼市黄金时期的旺盛购买力，丝毫没有逊色于热点二线城市。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进称，由于此前洛阳的房价上涨态势比较明显，稳房价依然会成为当前管控的重要目标。

　　另有当地业内人士分析认为，这源于洛阳城市正处于上升期，其生产总值增速全省第一，经济向好；洛阳地铁与快速路开建；洛阳棚户区改造大拆迁；洛阳净流入人口历史高等都在推动洛阳楼市。比如，去年6月洛阳针对人才推出最高补贴100万元的住房补贴。这一举措也在一定程度上推动洛阳房价上涨。因此综合来看，洛阳房价的上涨主要是由供需决定的。

　　在当地居民方先生的记忆中，地铁的修建推动了洛阳的发展，也使洛阳楼市进入快车道。而今地铁仍在建设当中，地铁的开通会继续为洛阳楼市蓄能。只是在政府调控后，洛阳的房价将会趋稳。