冷热交替、溢价下降 2021年集中供地“元年”上演“过山车”

　　12月27日，随着北京、郑州第三批次“两集中”（即集中发布出让公告、集中组织出让活动）供地正式收官，2021年22城“两集中”供地落幕。据中指研究院统计，今年集中供地期间，22城累计成交住宅用地2064宗，成交规划建筑面积约2.44亿平方米，累计完成出让金超2.28万亿元。

 

　　2021年是推行“两集中”供地的元年，全国土地市场呈现了冷热交替的变化。由首批集中供地的“火热开局”，到第二批次的“骤然降温”，再到第三批次的“小幅回温”，今年全年集中供地走出了一条起伏变化的曲线。

 

　　12月27日，随着北京、郑州第三批次“两集中”（即集中发布出让公告、集中组织出让活动）供地正式收官，2021年22城“两集中”供地落幕。据中指研究院统计，今年集中供地期间，22城累计成交住宅用地2064宗，成交规划建筑面积约2.44亿平方米，累计完成出让金超2.28万亿元。

 

　　2021年是推行“两集中”供地的元年，全国土地市场呈现了冷热交替的变化。由首批集中供地的“火热开局”，到第二批次的“骤然降温”，再到第三批次的“小幅回温”，今年全年集中供地走出了一条起伏变化的曲线。

 

　　整体成交额收缩，上海、杭州出让金位居全国前二

 

　　不仅仅是集中供地的22城，据克而瑞数据显示，截至2021年12月20日，全国300城土地市场成交建筑面积20.4亿平方米，较去年同期下降了24%；全国土地总成交金额约6.25万亿元，较去年同期下降了10%。

 

　　具体城市来看，长三角依然是土地出让金排名最高的区域，多个城市在全国排名前列，其中，上海、杭州位居前两位。截至12月20日，上海土地成交金额位居全国首位，高达3136亿元，较去年同期上涨了11%。而杭州成交金额也突破3100亿元，位居全国第二位。

 

　　从不同能级的城市来看，三四线城市的土地市场寒意更浓。除一线城市成交金额保持涨势外，二线城市成交金额同比涨幅均为负，三四线城市降幅更为明显，总成交金额仅约3.15万亿元，较去年同期下降了15%。

 

　　虽然土地市场在今年三四季度降温明显，但是，土地价格依然延续了2020年的上涨态势。据克而瑞数据统计，2021年，全国300城土地成交楼面价迎来大幅上涨，增至3069元/平方米，同比上涨19%，再创历史新高。地价的明显上涨，一方面是由于成交结构所致，一线城市成交面积占比由去年的2%增至3%；另一方面也要归功于二季度土地市场热情高涨，因此平均地价被大幅拉高。

 

　　展望：明年土地市场以稳为主，城市间分化或加剧

 

　　“和去年相比，2021年土地成交热度也明显走低，不仅成交建面低于去年，成交金额也出现了近六年来的首次下滑，溢价率、流拍率等热度指标表现也差于去年同期。尽管年末房地产信贷环境边际放松，地方政府也在供地端释放诚意，但市场信心短时间内预计仍难恢复，土地成交端在明年上半年预计也难有明显回暖，城市之间的分化也将进一步凸显。”克而瑞分析认为。

 

　　对于明年土地市场的走势，克而瑞预测称：“明年土地市场发展仍是以稳为主，整体市场热度也将延续低位运行。一方面，尽管近期政策利好逐步释放，但这些举措仅利好于现金流比较稳健的房企，大部分企业流动性仍旧总体偏紧，企业拿地态度在明年仍将保持较为谨慎的态度。另一方面，虽然年末大部分城市均调低了土地出让门槛，但整体来看整体仍然较为严格；同时，各地政策调控机制也越发完善和精准。”

 

　　中指研究院预计，2022年，政策端在稳地价方面会不断完善土拍政策工具箱，使地价趋于稳定，并且通过“竞品质”或“定品质”，实现地价、房价、品质三个维度的全面管控。

 

　　“市场端不同批次间的热度分化将减弱，但是，2022年上下半年的市场热度波动预计将弱于今年，市场波动更加平稳。”中指研究院表示。