早早开了局的洛社，如今正在奋力赶上大部队

　　翻开无锡版图，不难发现区域发展的规律：处在价值洼地的区域，随着产城融合的发展，人口、产业、地铁、学校、医院等等相关配套的导入，“洼地”属性在变弱，价值不断升高。

　　不断实施产城融合发展之路，有望成为无锡楼市发展的重要增长极。随着楼市变化发展，锡城城镇板块土地价值上升，城镇楼盘也纷纷迈入万元时代。

　　2020年5月14日，万科以楼面单价11020元/㎡摘得梅村新地块(万科梅里上城)，成为了无锡乡镇板块中首幅楼面价破万的地块，也开启了无锡乡镇板块地价普涨的序幕。同年11月13日，远洋以12095.45元/㎡的楼面单价摘得同板块内锡梅花园北侧地块，刷新了无锡乡镇板块的楼面价纪录。

　　除了梅村板块外，锡城其它乡镇板块如钱桥板块楼面价纪录已经逼近9500元/㎡;硕放板块楼面价纪录逼近9000元/㎡;鸿山板块楼面价破“8”。胡埭、玉祁、阳山、东港等乡镇板块楼面价纪录也纷纷被刷新。

　　但是在众多乡镇板块中，这个地方近两年的发展表现平平，它就是洛社板块。

　　配套虽全但偏老旧，交通、教育等配套更新中

　　洛社新城位于无锡市区西北面，是无锡市及惠山区政府"城市化发展战略"中率先启动的重大项目。早在无锡十三五规划中，洛社就被纳入重点规划的锡西城镇组群，并以苏南先进制造业基地、无锡现代物流中心、锡西公共服务中心、洛社幸福宜居镇区为目标提升未来发展水平。

　　目前板块内工业企业众多，配套方面也是自成一城。

　　商业配套方面，目前板块内主要为麦德龙、哥伦布广场、龙之韵广场、亚泰国际城购物中心等一应俱全;教育配套方面，洛社中心幼儿园、洛社中心小学、新开河实验学校、洛社初中、洛社高中等堪称一条龙服务，其中，洛社高级中学是省四星级中学。医疗方面，惠山区人民医院是一所二级甲等医院。交通方面，洛社新城东接上海、西临常州、南依太湖、北近长江，地理位置得天独厚。京杭运河，312国道，京沪(高速)、沪宁、新长三条铁路，沪宁、锡澄、锡宜三条高速公路或穿境而过，或毗邻相伴，水陆交通十分便利。

　　在这些基础之上，洛社板块配套还在不断完善中，如目前江海西路快速化改造工程，将洛社至主城区通勤时间大幅缩短，无锡西北片区与快速内环实现顺畅对接。

　　公共交通方面，根据规划，地铁3号线二期工程从苏庙站往西北方向再增加8个站点，在洛社新城设置洛社站、红名村站、洛竹路站3个站点。开通后无疑大幅度提升洛社新城居民出行的便捷程度。

无锡地铁3号线2期规划

　　教育配套也在不断更新中，今年1月洛社高级中学新建教学楼工程项目规划出炉。

洛社高级中学新建教学楼工程项目规划

　　完善的基础配套在早前为洛社带来了人口红利，对住宅的需求催生了洛社板块地产发展。可以说洛社板块是锡城乡镇板块中地产发展较早。

　　起步早但发展慢，洛社还能再“雄起”吗?

　　早在2010年左右，江苏华广置业、亿丰集团、南光集团等房企相继在洛社板块开发地产项目。其中，华广置业或许是对洛社新城地产发展影响较大。

　　洛社早期楼盘如洛城橄榄郡、洛城水韵花园、洛城中央御景、洛城上院等洛城系列项目均为华广置业开发，成为了洛社板块早期地产代表，打开了洛社商品房发展的大门。当然，目前华广也在洛社持续深耕中。

　　2017年3月16日，江苏华广置业有限公司以总价30200万元竞得洛社新城10号地块，楼面价3150.81元/㎡，溢价率17.51%，为悦湖观邸项目。

　　2018年11月21日，江苏华广置业有限公司以5.69亿元摘得华广洛社新盛路地块(洛社XDG-2017-22号地块)，楼面价6439元/㎡。随后该地块与相邻的红星洛社新城地块合作，成为了现在的红星天铂项目。

　　2019年10月30日，华广置业以底价1.598亿元竞得洛社新城14号地块，成交楼面单价8014元/㎡，刷新了当时洛社板块新的楼面价纪录。目前华广洛社新城14号地块规划设计方案已经出炉，拟建3栋11层住宅，主力户型建筑面积约89、115、125㎡，总计198户，体量较小。

　　再来说说南光集团。南光在洛社新城开发的项目名为南光洛龙湾壹号，项目规划总建面约110万方，是一个超大体量规模的楼盘，除了住宅产品外，还规划有商业、教育等配套资源，未来或将成为洛社又一主力发展地段。在一期开发结束后，南光与碧桂园进行合作开发，为现碧桂园南光城项目。

　　融创、银城则是通过接手原亿丰时代广场项目，也就是现在的惠山国际社区进入到洛社板块。目前项目已售罄。

　　通过收购、合作等方式，洛社新城与头部房企有了交集。2018年以后，洛社新城迎来了越来越多的品牌房企。

　　2018年4月26日，国瑞地产竞得洛社新城15号地块，洛社楼面价破“7”，随后该地块由国瑞和世茂合作开发，也就是现在的茂瑞府项目。

　　2020年6月，无锡广厦置业有限公司以总价15.8亿元竞得米兰2号地块，楼面价8350元/㎡，成为洛社板块楼面价新高。目前，米兰2号地块开发为金玥湾项目，由广厦置业(惠山国控)与建发合作开发。

　　世茂、融创、红星、建发等一批品牌开发商的入驻，无疑代表着他们对洛社板块的看好，人居品质也在不断提升，但是，从楼面价涨幅来看，洛社还是比较“保守”的。

　　从2018年破“7”到2020年进入“8”字头，用时2年之久。此外，从2019年的土拍开始，红星洛社新城地块、华广洛社新城14号地块，再到2020年洛社新城的米兰2号地块均为底价成交。

　　因此虽然楼面价逐步提升，但是涨幅并不明显，远落后于梅村、鸿山、玉祁等乡镇板块。

　　在新房市场上也有一定体现，目前惠山区高层产品售价普遍在16000元/㎡以下，房价已经被同为惠山区的乡镇板块内楼盘如玉祁实地常春藤、城铁惠山站区时光玖境等赶上。

惠山洛社板块主力在售楼盘

　　未来，洛社板块是否还有加速的机会?有。

　　板块内前期入市的楼盘如红星·天铂、融创西羲里、碧桂园·南光城去化过半，茂瑞府进入尾声，新品金玥湾已于3月底入市，项目将板块洋房产品带入了2万+时代。在即将到来的4月土拍中，位于金玥湾旁的米兰3号、4号地块即将入市，起始楼面价均为8613元/㎡，未来洛社将注入更多新鲜血液，楼市发展也有了更多可能。

地块航拍图