疫情结束，就是房价下跌的开始？
2020-02-26 09:59:04 正和岛
2020年，一场突如其来的新冠疫情，不仅对14亿中国人的社会生活造成严重影响，更是对中国经济造成不小的冲击。疫情产生的多米诺骨牌效应扩散到各个行业，房地产也成为此次疫情中最“受伤“的行业之一。
1月末以来，全国数千家售楼处关闭、新项目推迟开工、土地出让延期，楼市基本处于停摆状态。没有进账，加上大量的到期债务，利息支出和管理费用，足以让一些小房企面临生死危机，即便是大房企，如果负债过高，且到期债务集中，资金压力也不会小。
因此，疫情过后，房企必须集中全力追赶业绩，加速销售回款。降价无疑是最有效的方式。那么，房价到底能不能大降？疫情过后是买房的好时机吗？哪些城市房价会大幅下降？即便是业内专家恐怕也不能给出精准的回答，但是围绕这些问题我们不妨做一番讨论，或许从中可以看到一些市场机会。
01
疫情对楼市影响几何？30城一天成交50套
据克而瑞公布的最新房地产数据，2020年1月，中国房地产销售TOP 100企业单月操盘口径销售额累计达到了5097.05亿元，环比上月降低12%。有超过60个城市的售楼部暂停营业活动，线下售楼全部停摆。
中国证券报2月数据显示亦如此，目前2月份已过了20多天了，很多城市的线下售楼部依然仍在关闭之中。2月10日是国家规定的节后陆续复工日，很多企业已经开始逐渐恢复了生产，唯独房地产行业依然没有开张的意思，售楼部和房地产中介公司仍然处于蛰伏状态。
而实际上，目前为止已经不止60个城市暂停卖房，人们只能待在家中，各个小区进出人员都受到限制的情况下，基本上每一个城市都不存在线下销售的情况，所以说，“房地产暂停”是最真实的说法。
就在房地产线下基本停摆的同时，根据中房网数据，有超过147家房企线上卖房子，但是超过90%的人认为不能接受网上买房；还有80%的人宁愿延期买房打算，也不愿意线上购房。
根据中金宏观研究发布的2月11日经济日度追踪报告数据，在2月8日-2月9日，全国范围内有30城房产销售成交量仅仅为0.5万平方米，比上一年的同期水平下滑了大约90%。一天的时间里，30个城市房地产交易成功才5000平米，如果按照我国的平均商品房面积100平米计算，一天才成交50套左右。
第一季度，房地产基本恢复无望。
02
雪上加霜？地产商债务如约而至
开发商最不愿见到的一幕也伴随着疫情到来，那就是房企的债务如约而至。
数据显示，2020年95家典型的房地产开发企业一共有达到5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券同比上浮达到43%。其中，1月、7月和11月均是开发商偿债的高峰月份，这三次分别需要偿债额达到616亿元、615亿元及662亿元。
一方面，房子不好卖，自然无法回款，另一方面，债务压顶，无现金支付。众多中小开发商压力骤升。
根据法院的官网数据，在开年后的短短39天时间里，就显示有超过95家与房地产有关的企业宣布破产。在这其中，大多数都是二三线城市的中小房企，更多的是与运营和资金债务有莫大关系。
如果房企短期内不能解决资金压力，那么降价回笼资金也不是不可能的操作。
03
二手房普遍处于降温通道
二手房业主的售房迫切性与开发商相比则要低不少。然而，许多城市二手房市场本已处于降温通道，受到需求延迟入市以及新房市场影响，现金流压力较大的小部分业主也开始考虑降价出售。
以深圳市场为例，“房住不炒的时代，我终于感受到了压力，在深圳有3套房子，宝安一套、罗湖一套、前段时间在光明也买了一套，现在很纠结，在想要出手罗湖那套房子，那是我买的最早的房子，但是现在出手有点困难，挂牌4个月无人问津，年后大家都在降价想脱手，我还是想等过段时间再看看。”45岁的乔先生这样说，“2月份疫情突发事件，我的房子更加无人问津。不少朋友劝我，‘碰上疫情，那么多业主都降价了，要不然你再降降试试看？’降价卖真的很不情愿，但不降价又没人买，拖着更累。”
事实上，深圳部分地区的二手房市场上有许多像乔先生这样的业主在挣扎。
美联物业深莞惠董事总经理江少杰预计，疫情过后需求反弹的同时，深圳二手房价或将回落10%左右。
04
政府态度会否转变？第一个！降首付了！
事实上，此次受疫情重创的不仅是开发商。开发商不卖房子就没钱买地，地方政府就没有收入。某种程度上来说，很多地方政府的土地财政在一季度颗粒无收。 因此，西安、杭州、苏州等多个城市已经出了一些地产微调的政策。
河南省驻马店市近日更是发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，出台17项稳楼市政策。其中规定，用公积金购买首套房，最低首付比例由30%下调为20%。这也是近期首个踏足需求端的房地产政策。
据机构统计，此前已有近50个城市发布各种力度的稳楼市政策，但其着力点主要在缓交土地出让价款等缓解企业流动性压力上。与之相比，驻马店此番政策力度可谓上了个台阶。
普遍性观点认为，疫情过后，房价会在一段时间内下跌，甚至三四线城市还会有一轮价格战。近期恒大等房企声势浩大的打折促销行动似乎也印证了这一点。
但是各地松绑政策越来越多，力度似乎也不断加大，疫情过后，房价还跌得下去吗？
只要中央“房住不炒”主基调不变，相信个别地方政府的小打小闹，恐怕还不能影响大局。
05
现在是买房好时机吗？这些城市重点关注
这段时间房子的需求是最低迷的时候，只有1/10的人在买房，没有职业炒家，也没有人跟你竞争。也就是说，目前需求在最低谷，供给不变，对刚需来说，是个很好的买房时机。
中国国家统计局17日发布的数据显示，2020年1月份，70个大中城市中，有32个城市二手房价环比下跌，33个城市房价环比上涨，5个城市房价持平。与上月相比，房价环比下跌城市数量明显增加，上涨城市数量减少。连续8个月，70个城市中有20个及以上城市二手房价下调。二手房方面，32城房价环比下跌，延续了2019年普降的态势。
那么，疫情过后，哪些城市的房子最有下跌的可能呢？
1、武汉
受此次疫情影响最为严重的武汉首当其冲。目前武汉全城的新房二手房基本暂停交易了，一旦重新启动，利空最终反映到价格上是在所难免的。
此外，目前武汉房价整体上比成都贵20%左右，但是从经济实力上看，武汉和成都旗鼓相当。2018年武汉的GDP是14847亿，全国排名第九，成都的GDP是15342亿，全国排名第八。
综合各方面，成都在软硬件上都不输给武汉，那么武汉目前的房价比成都贵20%，就显得不是那么合理了。
因此，粗略预测，受此次疫情影响，武汉前期部分房价虚高的区域下跌15%，是完全有可能的。而像离华南海鲜市场最近的几个小区，还有疫情大爆发前举办万人宴的百步亭小区，部分二手房出现20%的下跌，也不足为奇。
2、山东省：青岛、济南、烟台
刚刚公布的第四轮经济普查数据显示，2018年山东全省GDP从之前的76469亿元，被挤水到66649亿元，缩水了9820亿，挤掉12.8%，接近万亿。要知道甘肃和青海两个省一年的GDP加起来，也就万亿出头，一个山东省，把甘肃、青海两个省挤没了。
青岛GDP从12002亿元下降到11000亿元，挤水幅度8.5%，以此类推，今年青岛整体房价，继续回调个8.5%，也算在合理范围区间，可以接受。
2019年，济南楼市其实已经回撤了10%左右，但是目前来看，作为在这一轮上涨中几乎翻倍的济南楼市，在全省GDP被挤水12.8%的大前提下，房价下行压力可想而知。
如果青岛房价大幅调整，烟台房价没有不跟进的理由。因此，2020年，烟台房价下行压力，不比青岛小。
3、天津
通过全国第四次经济普查结果，天津的GDP数据，用四个字来形容就是：惨不忍睹。
2018年，天津市公布自己的GDP是18809亿，而经过国家经济普查之后，发现天津2018年GDP只有13362亿，直接砍掉了5446亿元。天津的GDP，被挤水28.9%。挤掉水分之后，天津的GDP全国排名从第六下滑到第十，如此看来，短期内天津的房价还没有到底，不能说就要像GDP那样大幅下挫，但肯定还有进一步下降的空间。
因为三分之一的经济规模被挤掉，史无前例，而且估计也不会有后来者了，这对于市场信心的打击，实在是太大了。
4、哈尔滨 长春
由于经济大环境不行，哈尔滨和长春的房价，在东部省会城市中属于垫底型，但即便如此，在上一轮房价普涨之下，哈尔滨、长春也纷纷过万了。
然而这里的大环境，其实并未改变，人口还在持续流失。并且正如山东GDP被疯狂挤水一样，这次经济普查，吉林和黑龙江也很惨烈，分别被挤水3820亿和3531亿。数字上看起来没有山东的9820亿那么恐怖，但是这两省基数本来就低，因此算比例的话，山东挤掉的只有12.8%，而吉林被挤掉了25.3%，黑龙江被挤掉了21.5%，都快和天津差不多了。
此外，据社科院的一份权威报告，四大一线城市北上广深，除深圳房价独自持续上行，北京、上海、广州等城市继续调整。其中，北京房价下调速度要快于其它一线城市。与2017年4月最高点相比，2019年11月北京房价约下跌了18.5%。
另根据调查信息显示，43.9%的受访者认为房价会小幅下跌，27.6%的受访者认为房价会保持稳定。调查还发现，仅有8.5%的受访者表示受疫情影响取消买房计划，绝大部分有购房计划的消费者只是推迟或观望，消费者的购房意愿并没有受到较大冲击。
诸葛找房数据研究中心国仕英称，预计在疫情结束之前，市场情绪较为低落，市场均价保持平稳或下滑趋势。但随着疫情的结束，市场逐渐回归正轨，市场活跃度逐渐增强，市场均价会有所上涨。天风证券研报亦认为，住房需求并不是普通的消费需求，不大会因为短期的疫情影响而需求消失，更多是递延了，因此不排除3-4月或许会出现小阳春，但又由于经济损失的客观存在，房价涨幅或将不及预期，导致商品房销售额增速不及预期。
那么，至于到底要不要买房，啥时候买房才是最佳时期，相信你心里已经有了自己的打算。