监管“喊话”后房贷奏效了吗？
2021-12-03 09:39:09 南方PLUS
今年，购房者们遇到一个普遍麻烦——因额度紧张、房贷迟迟未放款。不过，最近“风向”有些变了！
近期，金融主管部门接连释放“保障刚需合理个贷需求”信号。人民银行第三季度金融统计数据发布会称，房贷供需关系将回归正常。银保监会要求，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，保障好刚需群体信贷需求。
金融主管部门接连“喊话”，是否让 “拖”了数月的房贷放款？银行的房贷额度变松了吗？房贷放款周期缩短了吗？一度飙升到6%以上的房贷利率下调了吗？买（卖）家，心态发生了怎样的变化？
为了了解当前房贷市场真相，维护“刚需”购房者合法权益，南方日报、南方+客户端依托金融C计划开设“曝光台”，面向全体读者征集房贷故事；同时多方收集各家商业银行最新房贷信息，推出本期《289财经报告》。
Q1：房贷松了吗？
A1：真的松了！最快一个月可放款
“终于放款了！”焦急等待半年之后，刘小姐的房贷终于在11月最后一天放款。和她的感受一样，大多数用户通过金融C计划开设的“曝光台”反馈，近期明显感受到银行放款速度加快了，等待了一段时间的房贷都在近期陆续到账了。
记者逐家调查发现，无论是各家商业银行官方提供的信息，抑或来自网点调查和按揭中介采访的信息都显示：大多数银行房贷额度真的变宽松了。其中最大的变化在于，与此前调查中各家银行纷纷表示额度告急不同，在本次受调查的22家银行（网点）中，有16家银行明确表示，目前有房贷额度。
工行广州分行明确表示：“目前房贷额度有所放松。”广州农商银行龙口西支行个贷经理告诉记者，该网点在过去半个月房贷额度明显增多，仅半个月时间就完成了此前半年多来积攒排队贷款的放贷。
一位大型按揭中介相关负责人告诉记者，目前不少银行已经基本上消化了前期堆压的房贷，部分银行陆续有新增房贷额度。这与往年，银行四季度房贷额度最为紧张有所不同，也说明监管“喊话”效果明显。
随着房贷额度的放松，大多数银行的放款周期也开始提速。工行广州分行表示，随着房贷额度有所放松，市场成交量下跌，平均等待时间将逐渐缩短。
从各银行反馈放款时间看，普遍从此前的无法预知、等待半年以上，调整为3个月以内。其中，最快的是建行广州分行。有按揭中介表示，建行广州分行目前额度较为宽松，预计一个月内即可放款。随后，浙商银行广州分行，预计递件后40天即可放款。不过也有多家银行表示，难以预料，需要根据明年的政策确定。
Q2：首套房利率“普降”？
A2：并没有！但有大行降价
今年以来，广州房贷利率出现过多轮上涨。尽管近期部分银行额度出现松动，拖了好几个月的房贷终于放款，但记者综合各银行办公室、客户经理、按揭中介数据发现，广州房贷利率并未出现整体下调趋势。
“现在全行业的房贷利率都还没有调低吧。”在被问及房贷利率是否有所下调时，兴业银行骏景花园社区支行一位客户经理如是说。
虽然整体调整趋势未现，但有大行已经先行下调了首套房贷利率——记者从一名按揭中介处了解到，建设银行首套房贷利率下调20个BP至5.65%，为国有大行中最低。其他国有大行方面，工商银行、农业银行、中国银行、交通银行首套房贷报价均为5.85%。
记者在调查中发现，目前广州首套房贷利率报价最高为6%、最低为5.25%；在可比的19家银行中有11家报价5.85%。具体来看，广州银行龙口西支行、兴业银行骏景花园社区支行报价最高，均为6%；最低的报价则来自汇丰银行广州分行，首套房贷利率为5.25%。
记者算了一笔账，首套房贷利率报价最高、最低银行间相差75个BP，若以贷款500万、期限30年计算，每月月供相差2367.34元。
二套房贷利率报价最高为6.3%、最低为5.65%；在可比的20家银行中有14家报价6.05%。其中最高的也是兴业银行，前述客户经理向记者表示，该网点二套房贷利率在6.2%-6.3%左右，“具体价格是多少，要看客户的具体情况”。这名客户经理强调，现在房贷利率没有优惠，建议记者向外资银行咨询，“他们的利率好像比较优惠的”。事实也是如此，20家银行中汇丰银行二套房贷利率报价最低，为5.65%。
记者算账发现，若以最高6.3%、最低5.65%计算，二套房贷利率相差65个BP，若以贷款500万、期限30年计算，每月月供相差2086.85元。
Q3：二手房参考价只供“参考”？
A3：银行依据不同标准放贷
除了利率和放款速度，下半年以来，刚需购房者关注的另外一个焦点问题集中在银行对于贷款金额的评估机制上——目前在向银行申请贷款时，将依照怎样的价格机制评估金额？
市民们的担忧来自于三个月前的广州房产新政。8月31日，广州市住房和城乡建设局发布二手住房交易参考价格机制的通知。当晚，还发布了首批热点区域96个住宅小区二手住房交易参考价格名单，名单上多个小区的参考价大幅低于此前实际成交价。新政发布后，即有部分银行表示将跟进按照参考价评估贷款金额，导致有上述小区购房计划的购房者能够获得的贷款额度大幅下降。而近期有自媒体报道，部分银行已经不再以参考价进行作为评估依据？
真相如何呢？根据各家银行官方提供的信息，记者发现，参考价的“参考”意义仍然明显。工商银行广州分行、农业银行广州分行、中国银行广州分行、招商银行广州分行、浦发银行广州分行、光大银行广州分行、平安银行广州分行等11家银行官方表示，目前仍在执行参考按照二手房指导价评估贷款金额。
根据广发银行广州分行、民生银行广州分行提供的信息，上述两家银行执行的也是以“评估价格和住建部门网签备案合同价孰低”的原则来评估贷款金额。交通银行广州分行则表示，“按照交易价格、评估价、指导价孰低原则”来进行贷款评估。来自汇丰银行广州分行的信息也显示，该行的住房按揭贷款业务将参照多种因素，包括但不限于广州二手住房交易参考价格。
不过，值得注意的是，记者发现有部分银行并未严格执行按照参考价评估贷款金额。光大银行广州分行一位负责个贷业务的工作人员表示，目前该行二手住房按揭抵押物价值的核定可以按照评估公司提供的专业评估价放贷，“但最终还是要看房管局给不给网签。”
部分银行不严格执行二手房参考价格机制，这是否可以被认为是各大银行在退出“二手房参考价政策”的信号？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受媒体采访时表示，二手房参考价主要功能是给市场提供公允的、合理的价格信号。“深圳推出二手房参考价的时候，一开始银行不知道怎么做。金融监管部门就开会促使银行方面达成共识，随后国有银行公开宣称会按照指导价来做贷款评估价，其他银行纷纷跟进”。广州当初发布二手房交易参考价的时候，也并未有监管部门作出明确要求。商业银行是市场化机构，采取怎样的贷款认定模式，没有一定要按照二手房参考价，商业银行只要符合国家差别化的住房信贷政策，没有违背国家的金融财经纪律，就不存在说一定要按照二手房参考价来评估贷款。
Q4：额度松绑
A4：市场心态悄然生变
银行额度松绑，不少人终于等到了久违的贷款。记者采访发现，由于前期房贷额度紧张，不少“刚需”的卖房、购房者受到不小影响。与此同时，一些前期处于观望状态的市民，心态上变得更加开放，已经将看房、放盘提上日程。
“卖房的贷款放了!”近日，广州市民王先生终于松了一口气。今年初，他想通过“卖一买一”置换一套更大的房子，不料银行房贷额度收紧，“卖一”的贷款迟迟下不来，一拖就是7个月。“房子4月就已经过户给买家了，但到11月贷款才下来。”
王先生说，“卖一”的贷款放不下来直接导致“买一”无法接续进行，他的卖家逐渐失去耐心，甚至“几度想反悔”。如今，王先生“买一”的贷款已经完成递件，“银行说大概1月能放款，这已经比卖房子快很多了，我很满意”。
与王先生有类似遭遇的还有刘女士。“我买房的贷款等了4个月才放，耽误了装修。”刘女士向记者表示，此前她希望在过年前装修好新房，“但现在12月才开始打拆，估计是装不完了”。
同样值得一提的是，此前因银行贷款持观望态度的市民，对市场的态度变得更加积极。“现在贷款放得快一些了，我也敢换房了。最近已经把手头的房子挂到中介平台放盘了，这周末也准备去看一些二手房源。”广州市民张先生表示。