昔日开发商顶流组合“招保万金”重聚前十，有企业为不掉队疯狂拍地
2021-09-01 09:23:47 腾讯房产
市场行情跌宕起伏，使得2021年上半年成为房地产行业近十年最具看点的半年。调控紧箍咒收紧，投资者无法预计下一个“塌房”的是哪家企业。与此同时，行业昔日顶流组合“招保万金”，时隔多年重聚前十。
招商蛇口，作为“招保万金”的前锋，今年上半年冲劲十足。8月23日招商蛇口发布的财报显示，1-6月，公司实现销售金额1769.8亿元，同比上升59.9%。在克而瑞地产研究院发布的《2021年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，招商蛇口全口径金额排名行业第七，权益金额排名行业第九，均位于行业前十。
在头部房企万科A等企业净利润下降的情况下，今年上半年，招商蛇口归母净利润42.51亿元,同比增长365.32%；扣非净利润约28.04亿元，同比增加279.02%。
值得注意的是，净利润大增的背后是蛇口产园公募REITs成功上市，此举，为招商蛇口带来约14亿元的税后净利收益。扣减该笔净利，招商蛇口并未达到2019年上半年净利54亿元的水平。
那么，此番招商蛇口“高增长”是否可以延续？这个话题对于行业和投资者来说，迄今显然并无确切答案。
拿地激进触及红线
行业前十，对招商蛇口而言是过去的荣光，亦是现在的目标。从2005年跌出行业前十后，招商蛇口在2020年4月提出“以业绩论英雄，争取不掉队”，并于2020年重返前十。
今年上半年，招商蛇口在前十站稳脚跟，位居第七。报告期内，招商蛇口实现销售金额1769.8亿元，已完成销售目标的53.6%。招商蛇口在销售方面表现进取，在苏州、合肥、南京、上海、深圳等11城进入累计流量销售金额TOP10，城市深耕取得阶段性成效。
以土地资源为生产原料的房地产行业，要想获得业绩持续增长，必须先拥有相应规模的土地资源。今年上半年，招商蛇口收获颇丰。
半年报数据显示，今年1-6 月，招商蛇口累计获取土地63宗，新增土地面积 390.45 万平方米，总计容建面 883.56 万平方米，权益面积 560.32 万平方米。新获取的项目中，85%的项目预期能够实现在年内开盘，对年度销售目标达成增添保障。
报告期内，招商蛇口包括招拍挂、收并购含住宅性质的土地支出及收并购含住宅项目的土地成本权益支出 496.65 亿元，住宅开发项目权益销售额 950.16亿元。
以此推算，招商蛇口上半年拿地成本占销售金额比例为52%，已超过监管红线。去年8月，“三道红线”的同步政策，便是要求房企买地金额不得超过年度销售额的40%。这意味着，若全年拿地上限要控制在40%以内，下半年招商蛇口需要收缩拿地战略，减少拿地金额。
对于拿地思路，今年6月25日，招商蛇口召开股东周年大会，招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，公司拿地情况与销售情况是匹配的。按照“一城一策”战略，经过测算后，在资源好、市场好的城市投向优先。土地溢价率并不是唯一指标，最终要看土地跟房价关系。
高溢价地与毛利隐忧
拿地捷报刷屏背后，是日渐走高的拿地成本。今年上半年，招商蛇口新购地块中不乏高溢价项目。
2021年1月，招商蛇口斥资15.62亿元摘得徐州2020-51号惠民小区东B地块，成交楼面价11699.17元/平方米，溢价率132.1%；4月26日，招商蛇口子公司以41.31亿元竞得南沙区庆盛枢纽区块沙公堡涌北侧地块，溢价率35.84%；4月28日，招商蛇口以32.5亿元竞得重庆西永组团A标准分区，溢价率高达129.98%。
高溢价拿地直接影响招商蛇口的开发毛利率表现。今年上半年，招商蛇口社区开发与运营毛利率为16.77%，同比减少2个百分点。园区开发与运营毛利率为30.68%，同比增加12.4个百分点。
对于社区开发与运营毛利率录得下滑的原因，招商蛇口在半年报中解释称，受结转产品类型、结转体量、地区结构等影响，社区业务毛利率同比略有降低。
值得注意的是，高价地侵蚀利润，在招商蛇口的历史上并不少见。2020年，招商蛇口计提存货跌价准备约25.3亿元。对此，招商蛇口管理层曾表示，计提减值准备的主要原因是计提项目多为2016、2017年拿的高价地。受此影响，2020年招商蛇口归母净利润为122.5亿元、下降23.58%。
正是因为2020年跌得惨，才造就2021年中报看似风光的增幅。对频频出手拿下高价地的招商蛇口来说，如何保证利润不出现下一次“业绩暴雷”，也是未来要面对的一个挑战。
利润暴增里的数字游戏
行业下行周期给予央企突围的机会，更低的融资成本、安全稳健的财务结构都让低杠杆房企在此轮行情中弯道超车。
招商蛇口显然抓住了机会。2021年上半年，招商蛇口实现营业收入446.57亿元，同比大增83.62%；净利润42.51亿元，同比大增365.32%。毛利率25.80%，同比增加1.95个百分点。净利率为13.05%，盈利能力较上年同期增加7.94个百分点。
盈利指标均录得双位数增长，但投资者对此反应平淡。自8月23日晚间发布年报至今，在大盘行情影响下，招商蛇口股价仅在8月24日录得上涨，其它交易日股价均以下跌趋势为主。
事实上，招商蛇口数据大增不能简单归结为其在业务上有根本性改变，而是因为去年的基数较低。这或是业绩向好而股价未有波澜的主要原因。
Wind数据显示，2019年上半年-2021年上半年，招商蛇口净利润分别为54.04亿元、12.42亿元、58.26亿元，同比增长-32.19%、-77.01%、369%。拉长时间对比维度可知，招商蛇口上半年净利润较2019年同期增长7%，属于业绩修复。
年报数据显示，近年来，招商蛇口的多笔利润来源均出自于存量资产变现。2019年，招商蛇口靠重大股权出售获得了57.94亿元投资收益，占净利润总额的24.93%。2020年，该数据为37.01亿，占比17.56%。2021年上半年报数据显示，蛇口产园 REIT作为首批基础设施公募 REITs之一成功上市，产生税后收益 14.58 亿元。
IPG中国首席经济学家柏文喜对QQ音乐房产表示，REITs上市虽从流动性方面改善和提升了招商蛇口的基本面并让其本期业绩大增，但这种业绩增长动力不具有可持续性。