陕西西安发布住房租赁试点，先租后买会影响整个房地产市场吗？

　　11月17日，西安发布《关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》。此次政策提出了很多细节性的政策，对于西安租赁住房市场的发展有积极的作用。相关细节性政策内容，也值得全国其他城市的学习。

 

　　对此，我们请到易居研究院智库中心研究总监严跃进进行分析：

　　1、强调以需定供

 

　　此次政策明确，以需定供，优化结构。建立租赁住房市场体系，合理测算市场需求，布置增量资源，盘活存量资源；有序增加市场租赁房源供应数量，优化租赁住房供应结构，实现我市租赁住房供应体系多层次、全覆盖，确保全体居民住有所居。实际上这个提法是比较关键的，今年各类长租公寓企业出现暴雷或跑路，这其实都和没有把握租赁需求有关。后续做租赁市场，就需要在需求把握的基础上规划产品。

　　2、引导“先租后买”的消费观

 

　　此次政策明确，租购并举，协调发展。加快建设住房租赁市场，培育专业化、规模化住房租赁企业，提升租赁住房供应的数量和质量，引导居民形成“先租后买”的合理住房消费观，建立健全市场管理体系，实现商品住房、政策性租赁住房和市场化租赁住房的有效衔接、协调发展。这里提及了“先租后买”的概念，这或是一种比较务实的提法。后续在租赁住房供应和各类金融保障方面，也需要积极考虑此类模式，类似先租后买的模式，可以降低租客成本，同时也实现其购房的目标。

　　3、明确稳租金导向

 

　　政策明确，稳定住房租金水平。基于居民房价收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指标，确定租金价格指数合理区间，2020—2022年，各年租赁住房租金涨幅不超过城镇居民人均可支配收入增幅。虽然有很多城市也提及了稳租金的内容，但是把租金涨幅和人均可支配收入的涨幅进行挂钩，却是第一次。后续对于各类城市来说，也需要考虑城镇居民人均可支配收入的涨幅，真正把控租金。

　　4、强调城市融入度

 

　　此次政策明确，充分认识新市民、外来务工人员对城市经济发展的重要作用，树立“长租即长住，长住即安家”的理念，注重多维度的租赁住房需求，在解决基本居住的同时，提高新市民、外来务工人员的城市融入度。这里实际上提到了“城市融入度”的概念，这是具有非常好的导向的。过去把注意力放在了租房成本上，其实是远远不够的，要让租客真正愿意租房，融入度是一个很重要的内容，这都是后续所需要积极关注的。