楼市正“挨冻受饿”？建筑工人到位10％，300员工中介还能扛2个月
2020-02-26 09:49:53 蓝白观楼市
吃惯了“大鱼大肉”的房地产，最近正在“挨冻受饿”。
一方面，市场气氛太冷，楼市碰到了许久未曾经历过的寒意。
各城市纷纷暂停售楼处，部分网签中心延迟复工，受其影响，新建商品住宅成交量接近于0，按照中金宏观的统计，30个城市在2月初的成交量每日不足5000平米，按100平米一套房来计算，几十个城市一天只卖了50套房子。
到了最近几天，才出现了一个好消息：2月3日开始重点城市二手住宅成交量逐步恢复，从第5周开始，成交量一周高于一周，截至第7周成交量为2012套，环比上周1383套相比上涨45.48%。
另一方面，没有成交量，就没有销售回款的收入，房企不得不忍饥挨饿。
一般来说，房地产开发资金来源分为国内贷款、利用外资、自筹资金与其他资金，占比分别为17：0.1：32：51。
也就是说，“其他资金”占房企的资金来源比例达到了51%，所谓的其他资金，指的就是销售回款、银行按揭款，现在没了成交量，也就意味着房子卖不出去，开发商身上的银行贷款、信托融资就还不上钱。
撇开这些冷冰冰的数据不谈，我们从两个例子“管中窥豹”，来描摹出目前楼市的全貌。
1，返程潮下，建筑工人仅到位10%。
据中房报2月24日报道，某TOP10房企的城市总经理接受采访时说：短期内房地产行业全面复工的难度很大。复工需要工人到位，他的辖区内20多个项目需要几千人工人，但截至2月中旬，只到位了几百人，也就是1/10。
有人会说，返程潮早在2月中旬就已经开启了，至今已经过去了10多天的时间，为什么到位的建筑工人还这么少？
这位房企城市总经理说：“工人从四面八方回来，就算交通上可以解决，但住的问题还是很头疼的”。
举个例子，一个工地需要200个建筑工人，这些人分布在全国各地，即便顺利回到项目上，先要观察7-10天左右，这期间的住房是个很大的问题，中心城区的小区外来人口没办法租用，城中村的房子也不像平时那么好租，即便开始复工，人员也不能像以前那样聚在一起。
现在已经是2月末了，工人如果只到位了10%，3月中旬前，期房如果不加速施工，必然会延误今年交房的时机，这对开发商的信用、回款都是更大的考验。
2，一个300多员工的中介，账上的资金只能撑2个月。
贝壳研究院2月24日发布了一篇报告，讲了一些典型的中介从业者案例，透视目前的行业生存现状。
一位刘姓老板，旗下有16家直营门店，19家加盟门店，总体人员规模300余人，经纪人占了9成以上。从成本上测算，单看人工成本，一个月就有40万的固定支出，还要算上每月14万的门店租金成本、端口费用等支出，被问及还能支撑多长时间，他说，“也就能撑2个月吧”。
更重要的是， 2019年，由于多数加盟门店的业绩并不佳，总体上这位中介老板的品牌仍处于亏损状态。
此外，现在开发商都在通过中介的渠道卖房，这位中介老板也不例外，目前有300-400万的新房佣金未结算，这笔钱平时缓几个月是无所谓的，但到了现在这个阶段，账上的资金只能够扛两个月的时候，这笔钱有点“望梅止渴”的感觉。
300多人的公司，旗下分布35家门店，这样的企业在平时看起来是那么的“强大”，可这么多的人员、店铺，都是基于资金的高速周转实现的，一旦收入断层，2个月的时间，闭店人散的结局是难免的。
换个角度看，房企与中介所经历的阵痛，未见得不是好事，有利于行业加速淘汰，快速“出清”。
一方面，高杠杆扩张的开发商，本来就不适合现在的时代了。
扬子晚报关于房企破产的一篇报道显示，2月至今的合计房企破产企业数量为20家，平均每天要破产2家，而在2019年，全国有近530家房企发布破产公告，平均每天接近1.5家。
从1.5家到2家，这绝非简单的数字变化，而是房地产行业环境变化的写照。
过去这些年里，我们见惯了高杠杆负债的开发商，他们用“空手套白狼”的手法，手里连启动资金都没有，趁着银行信贷宽松，就敢去贷款、拿地、盖房，趁着房价水涨船高，也赚得盆满钵满。
因此，2020年必将成为“吹尽黄沙始到金”的年份，那些没有现金流支撑，没有融资话语权的中小开发商会加速倒下。
另一方面，购房者的选择面会更广，市场更适合刚需生存。
以前买房，购房者的选择面是很窄的，当开发商没有遇到资金压力时，特价房基本都是套路，打折房源也少之又少。
彼时是房企的好日子，购房者的话语权却没多少，尤其是前几年的三四线城市，因为棚改货币化安置，大量拆迁户扫楼买房，造成实质意义上的“卖方市场”，购房者没有任何砍价的空间可言。
但2020年的情况大有不同，像上文提到复工缓慢的房企，现金流压力较大的中介，为了生存下去，开发商会推出更大的折扣，中介不得不打“价格战”来吸引购房者，对刚需来说，在经历了2015-2017年那样的煎熬后，今年的置业成本、议价空间必然会增大。