即使实施宽松的信贷政策，也不能从根本上挽救房地产现状

　　房地产实施宏观长效调控机制以来，市场整体遇冷下行，我们依据商品房销售总量与国民经济生产总值的关系，房地产的贷款余额与广义货币总量M2的关系，让大家认识到房地产当前对于整个国民经济来讲，处于高位运行状态，必须进行宏观调控。要使得房地产行业健康平稳发展，必须在两个方面进行努力，一方面需要加强对房地产的调控，进行规模管控，使得商品房销售总量占国内经济生产总值占比、房地产贷款余额占M2比值，调整到相对合理的水平。另一方面，我们需要着力推进国民经济的整体发展，做大经济分母，为房地产调控创造较好的外部环境，减轻房地产调控本身的调控压力。从经济角度看，房地产的出路，唯有寄希望于这两个方面。而宽松的货币政策，并不能挽救房地产于水火之中。

 

　　宽松的信贷政策，在本轮调控中，不能够发挥有效的作用，主要是由于，宽松的信贷政策需要基于客户有充足的首付款作为安全垫或劣后资金，需要客户有持续稳健的房贷偿还能力。而市场中这两个基础条件却在不断恶化，因此宽松的信贷政策的实施前提并不存在。

 

　　一、居民支付住房首付款的能力在下滑

 

　　我们截取了近20年城乡居民存款余额数据，与广义货币量M2数据，两者进行对比分析。发现城乡居民存款余额占M2比值，由20年前的47.36%下降至2016年34.85%。最高点与最低点下降了约12.5%。居民储蓄占M2比值的下滑，说明居民购买能力大幅度下滑，居民支付住房首付款的能力下降。而信贷政策，是基于居民有充足的首付款的前提才会向居民提供住房贷款，若居民没有充足资金用于支付购房首付款，则信贷资金本身也无法进行投放。因此，简单的信贷宽松政策并不能为房地产当前的困境，提供决定性的改善。（有兴趣的深入研究的朋友，可联系获取原始数据）

 

　　二、居民支付房贷利息的负担在加重

 

　　我们通过对房地产贷款余额中，住房贷款余额，参照历年房地产贷款利率，推测每年居民应负担的房贷利息支出。将房贷利息支出，与当年城镇单位就业人员工资收入做对比分析。看到从住房贷款余额有数据记录以来，房贷利息支出占工资支出比重不断上升，由2006年的5.44%上升到2020年的高点10.93%。需要注意这个数据社会平均数据，是全社会的房贷利息支出与全社会城镇单位工资收入比值，若分摊到具体的房贷承担家庭，则房贷利息支出占工资收入比重至少会大于30%以上。