存量时代下，城市更新助推房企破局

　　当前，我国城镇化已经进入相对成熟的中后期，城市建设发展从外延扩张逐步转向以内涵提升，从大规模的增量建设转向存量更新和增量调整并重的新阶段。核心城市在经历过大拆大建后对城市功能重新定位优化、存量资产改造升级的需要日益旺盛、集中供地制更是助力城市更新成为新的爆发点。各房企作为城市更新环节重要的参与者之一，已在城市更新领域进行谋划铺排，未雨绸缪，以期做到以变应变。

　　目前，住房和城乡建设部已初步研究提出了城市更新行动的重点任务，包括：完善城市空间结构、实施城市生态修复和功能完善工程、强化城市历史文化保护塑造城市特色风貌、加强居住社区建设、推进新型城市基础设施建设、加强城镇老旧小区改造、增强城市防洪排涝能力、推进以县城为重要载体的城镇化建设等。

　　更新是城市永恒的主题，是城市保持活力的来源。面对新阶段、新形势，以更健康、更安全、更宜居为目标全面推进城市更新，是实现城市高质量发展的客观要求。

　　一、城市更新模式

　　房企参加城市更新的模式主要包含三种：政府主导、市场主导、政府与市场合作。

　　1、政府主导模式:

　　政府主导是房企参与城市更新业务较常运用的一种模式。该模式下的项目开发周期较为可控，企业通常不参与前期土地整理工作，且承担的风险较低。但需要注意的是，政府主导模式下的城市更新项目，对房企的资金实力及综合开发能力要求很高，房企在参与过程中会被要求增设大面积的配套建筑或自持。

　　2、市场主导模式：

　　市场主导模式下的项目开发周期是三种模式中最长的，且房企需要参与土地的前期改造工作。房企可通过收购存量资产(重资产形式)或获取存量资产使用权(轻资产形式)的形式介入到改造项目中。

　　1)以重资产形式介入的城市更新项目

　　首先房企买入存量资产，通过变更土地性质、重新定位或优化功能规划等方式，对项目进行改造，并持有运营，以此改善项目当前的现金流，实现价值提升。当价值提升后，再通过整体出售、资产证券化等方式退出。

　　2)以轻资产形式介入的城市更新项目

　　首先房企获取存量资产的使用权，通过外立面改造升级、重新定位等方式后，将改造项目进行二次租赁、运营，实现租金收益。当实现项目物业增值后，再通过固定基金、资产证券化等方式退出。

　　3、政府和市场合作模式：

　　城市更新促进城市与房企的双向利好。之前摊大饼式的城市规划，越来越不利于城市内部土地的高效利用，而各类房企参与模式下的城市更新项目有利于改善过去城市无序扩张的局面，实现城市低成本且高质量的内涵式增长。与此同时，在房企参与城市更新项目的过程中，城市更新业务也有利于协助房企实现密集变现，为后期的长远发展储备更充足的土地资源。

　　二、房企在城市更新的探索方向

　　房企进行城市更新项目的主要对象为破旧村落、废弃工厂、老旧城区等，改造的方式多种多样包含商业改造、办公升级、小区设施升级、业态更新、产业园区改造等。城市更新业务是房地产行业未来持续发展的重要引擎，建议中国铁建房地产集团可以先以轻资产介入的形式，找寻城市更新的机会介入点，如在核心城市的核心区域签订长期租约进行小体量的项目改造等。通过选择适合自身的参与模式，培养及强化运营能力等，形成拥有自身特色的城市更新运行方式。

　　随着地产行业增量市场逐渐临近天花板，各房企纷纷借道城市更新领域寻找业绩新增长点。不同于传统住宅项目，城市更新项目的开发难点更为复杂，如时间周期长、投入资金大、利益平衡难以及运营要求高等。这要求房企不仅要具备雄厚的资金实力，更需要拥有前瞻性的规划定位能力、庞大资金的运作能力、专业的统筹协调能力以及建设运营服务能力等。城市更新业务对房企来说，既是机遇，又是新的挑战，各房企应保持理性，探寻适合自己的道路稳步进入。