试论购房人“强制停贷”的法律风险
2022-07-19 17:03:32 漫修律师事务所
近日，因苦于开发商逾期交房，多地烂尾楼购房人维权心切，以银行未履行资金监管义务、违规放款等为由，声称将强制停止偿还房屋按揭贷款，即所谓“强制停贷”。然而，强制停贷却可能令烂尾楼购房人面临较大的法律风险，须得审慎为之。
一、因烂尾楼无法交付，购房人单方停止偿还贷款的行为，违反贷款合同，通常需向银行承担还本付息等违约责任。
1. 开发商逾期交房并非购房人强制停贷的正当理由。
首先，在按揭购房的现行法律体系中，购房人向开发商购房，两者之间建立房屋买卖合同关系；购房人为支付房款向银行举债，两者之间建立金融借款合同关系。此系两个独立的法律关系，主要关联仅为银行基于购房人的委托将贷款直接支付给开发商，开发商则通常会为购房人的贷款偿还义务向银行提供阶段性担保。但是，这不影响各方应承担的独立的合同义务。
其次，交房的义务主体是开发商，而非银行。开发商未如约交房，需向购房人承担房屋买卖合同约定的违约责任，银行对此则无法定或约定的义务和责任。事实上，贷款合同往往也会约定购房人与开发商之间关于房屋质量、交付等争议与银行无关，不影响贷款的归还。所以，购房人不能单纯以开发商交房违约为由停止向银行归还贷款本息。
2. 预售资金监管银行未履行资金监管义务等行为亦未必是强制停贷的充分理由。
首先，如预售资金监管银行与购房人的贷款银行非同一银行的，购房人以上述理由停止还贷显然不能成立。
其次，监管银行是否存在违规行为，以及该行为与开发商无法交房之间有无因果关系等存在举证和认定困难。网络上广为流传的（2018）粤民申7516号案系特殊个案，人民法院认为监管银行没有将房款支付至监管账户存在明显过错，故判决该购房人可以暂停还贷。但是，一般而言，银行出现明显过错的概率较低，个案特殊情况不具有普遍参考价值；另外，银行在履行监管账户监管义务期间，其拨付监管账户款项前应会审核监管部门的同意文件。所以，购房人以上述理由暂停还贷极可能面临举证和认定的难点。
再次，2022年1月26日施行的住房和城乡建设部、人民银行、银保监会《关于规范商品房预售资金监管的意见》规定，“按照预售资金三方监管协议，房地产开发企业提出资金使用申请，经所在市、县住房和城乡建设部门核实同意，商业银行应及时拨付。商业银行违反预售资金三方监管协议，未经所在市、县住房和城乡建设部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。”由此可见，如银行确实存在违规拨付款项、资金监管不到位等违法行为，其法律责任也为追回资金，无法追回的将承担赔偿责任。
因此，监管银行的资金追回或赔偿责任与购房人的还贷义务并非同一法律关系。即便监管银行确实存在违规行为且所涉资金尚未追回或赔偿的，购房人向银行主张权利亦为赔偿损失，其主张停止还贷有不被法院支持的风险。
3. 购房人强制停贷的风险是显而易见的。
根据贷款合同的约定，银行有权基于购房人违约未还款的情形，宣布全部贷款提前到期，要求购房人一次性还本付息；如购房人不履行偿还义务的，银行可能会启动诉讼或仲裁程序予以追索，购房人将面临应诉的成本，甚至可能被法院强制执行、被限制高消费、列入失信被执行人等等。
二、烂尾楼购房人通过解除购房合同，主张解除贷款合同并由开发商归还剩余借款本息亦存在法律风险。
烂尾楼购房人擅自停止偿还贷款存在前述法律风险。此外，如果烂尾楼购房人期待通过解除购房合同，一并解除贷款合同，从而购房人免除剩余贷款的归还义务，则存在较大的不确定性。
1. 司法裁判对此认定标准并不统一。
目前对此引发的讨论基本源于（2019）最高法民再245号案。最高人民法院于该案中认为开发商不能交付房屋而致使商品房买卖合同、贷款合同均被解除，但却实际占有使用购房人支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对购房人的贷款债权；购房人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，最高人民法院判令购房人不再承担剩余贷款的偿还义务。
然而，上述案件亦仅系个案。在（2019）最高法民申4885号案中，最高人民法院认为案涉商品房买卖合同系开发商的原因被撤销，贷款合同也应被依法解除，开发商已经收取的款项包括首付款及贷款。银行作为原审第三人并未提出要求购房人偿还贷款的诉请，故原审判决由开发商将收受的购房贷款及利息返还银行并无不当。若银行认为购房人应承担偿还贷款的合同责任可另行主张权利，但银行受偿总额不得超过贷款合同确定的权利范围。由此可见，最高人民法院在此案中认为购房合同和贷款合同的解除并不当然免除购房人的还贷责任，银行可以依据贷款合同向购房人主张还款。在（2018）苏民申628号案中，江苏省高级人民法院认为清偿贷款是购房人作为借款合同中借款人的合同义务，根据合同相对性原理，即使借款合同解除，其亦负有返还款项的义务。
由此可见，（2019）最高法民再245号案仅系个案，未必具有普遍的参考性。司法实践对于购房合同、贷款合同解除后，剩余银行贷款归还义务主体的认定并不统一于购房人。
2. 现行法律及司法解释并未排除或限制银行要求借款人归还借款及利息的权利。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020）》第21条第2款（原第25条第2款）规定商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。上述解释仅规定开发商的义务，并未限制银行要求购房人返还借款及利息的权利。对此，江苏省高级人民法院亦在（2018）苏民申628号案中认为该司法解释并未明确买受人不再承担清偿贷款的责任，不应作扩充解释。
三、如果开发商此后进入破产程序，已解除购房合同的购房人仅能主张普通债权，可能遭受较大损失。
商品房烂尾，是开发商经营困难的突出表现，因此，开发商很有可能进入破产程序。一旦开发商进入破产程序，如果购房人已经解除购房合同、贷款合同，即便被人民法院支持无需继续还贷的，其首付款也只能在破产程序中作为普通债权处理，大概率只能得到小额清偿。但若选择继续履行合同，基于现行法律、司法解释对于消费者购房人的保护，购房人配合续建工作并最终续建成功的，尚有希望取得房屋，从而最大程度减少损失。
综上所述，在遭遇烂尾楼的情况下，购房人以强制停贷作为维护自己利益的手段，存在着诸多风险，宜谨慎为之。