万科召开股东大会 回应增发等问题

　　3月8日下午，万科2023年第一次临时股东大会于深圳万科中心举办。万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、执行副总裁兼首席运营官刘肖、董事会秘书朱旭、执行副总裁兼财务负责人韩慧华等管理层出席会议。

　　面对当前投资者最关心的万科增发、投资、分红等一系列问题，管理层进行了一一回应。但值得注意的是，郁亮并未如往年一般谈论房地产市场形势问题，仅简单回应了建行与万科联合成立的住房租赁投资基金的发展，表现相当谨慎。

　　谈增发：“不缺钱”

　　今年以来，万科先后在A股、H股推出定增、增发预案，拟分别募资不超过150亿元、39亿港元。其中，发行H股的配售价为每股13.05港元，相较于前一交易日收盘价每股13.90港元折让约6.12%。

　　对于万科为何选择此时折价配股，祝九胜回应称，公司不是因为缺钱发行H股，而是希望能形成良好的资债结构。选择当前的时间是出于两方面考虑，首先是去年“三支箭”政策对行业信心起到提振作用，万科想把握这个机会。其次，境外贷款利率达到5.3%左右的水平，比过往提高很多，因此企业希望借机融资偿还部分境外债务性融资，以降低财务费用。

　　至于A股增发，万科会以更慎重的态度在价格、时机上反复权衡。祝九胜称，短期大家可能关注价格和摊薄，长期还是看能不能创造价值。“当然这里存在一个周期，毕竟从买到能卖，到回款，到创利，到结利还有时间的滞后，能不能提高净资产回报率，比平均水平更好是问题的核心。”

　　对于万科A股定增预案的募投项目，有投资者质疑收益率过低。数据显示，以净利率指标为例，募投项目中收益率最低的是广州魅力之城，其收益率为3.5%；收益率最高的是重庆天空之城，为13.6%。

　　万科回应，定增的募投项目选择标准主要包含四方面：一是并表项目、二是普通住宅，三是已拿到预售许可证正在销售、四是项目有一定体量，后续还需较多的资金去建设。

　　会上，祝九胜坦承，当前部分募投项目收益率较低。据其介绍，这些项目主要是2022年之前获取，预计收益率是基于当前市场情况进行的测算，经过过去一年的市场调整，收益率确实受到影响。“相信如果市场好转，项目的收益率有一定改善空间。”

　　对于增发，朱旭强调，第一大股东深铁集团对万科的长期健康稳定发展一直都是持坚定的支持态度。之所以未在审议具体发行方案时将深铁集团作为增发对象，是因为根据相关规定，只有控股股东或实际控制人、或者通过参与增发能成为公司控股股东或战略投资者的认识才可以提前确定为增发对象。深铁集团是万科第一大股东，但不是万科的控股股东，因此无法在预案阶段明确将其作为万科本次非公开发行的发行对象。

　　至于后续深铁集团是否会在竞价阶段参与此次发行，朱旭仅回应称，需要由深铁集团根据中国证监会、香港联交所，特别是最近刚刚出台的注册制新规的要求，结合自身情况进行综合研判。

　　谈投资：更积极

　　今年以来，在政策积极支持之下，地产行业有所回暖。即便如此，万科前两个月并没有拓储动作。

　　对此，刘肖解释称，今年前两个月，万科广泛参与了很多项目，有一些是摇号没有摇中，有一些还在谈判过程中，最终体现在披露上没有获取项目。基于对政策、行业和市场更积极的判断，随着后续股权融资的到位，在确保安全的前提下，万科会以更加积极的态度去捕捉新的项目机会。

　　与此同时，企业会坚持量入为出、合理仓位的投资原则。刘肖称，从量入为出来看，股权融资到位确实给投资带来了更多空间。从合理仓位来看，公司在建以及还处于规划中的在手资源约1.2亿平方米，能够满足未来两到三年的发展，投资强度或节奏可相对从容。

　　另外，刘肖明确，万科非常重视投资质量，未来坚持只投“特别好”的项目。这表现在三方面，一是要在万科客户基础比较好的片区或市场容量较稳定的片区投资，二是要在比较有把握去做好产品、好服务的地方投资，包括去看团队的兑现度、产品是否相对成熟；三是经营回报好，财务指标达标，今年企业会特别重视股东IRR。

　　谈分红：30%底线

　　按照万科未来三年的股东分红规划，分配利润不低于当年实现的可分配利润的30%。从财报数据来看，2020年度分配的比例是35%、2021年分配的比例是50%。

　　对于未来分红是否会降低到30%的疑问，朱旭回应称，公司上市以来一直坚持稳定的现金分红政策，这次披露的未来三年的股东现金分红规划是底线要求，万科会争取把股息分红像以往一样维持在35%左右，为长期投资者规划现金流提供一个较好预期，即使极端情况下也会守住分红30%的底线。

　　谈发展：抓开发

　　去年12月2日，万科发文称，经集团总裁祝九胜提议，张海、朱保全出任公司联席总裁，协助总裁祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理。

　　对于这一人事任命，万科认为，企业基本盘还是开发业务，这贡献了公司90%的收入和95%以上的利润，如果这部分没抓好基本盘就不稳。但祝九胜声称其本人的经历以及时间精力有限，出身银行的背景对不动产方面的认知、能力、技能有不足，希望与其他合伙人能相互补位。

　　“过往一年多，整个行业碰到挑战，在融资上压力挺大，刚好我可以配合韩慧华多花点精力，把融资的弹性、结构、期限、渠道多样化等方面做优化，其他事情就是配合郁亮在大策略、方向和执行方面做一些工作。”他坦言。

　　而祝九胜之所以下沉直辖泊寓，是因为其认为经营业务里难度最大的就是泊寓。其次，公司对于这项业务的发展存在争议，包括要不要坚持做？能不能跟其他同行联手？“我是少数派，认为泊寓可以坚持做下去，要做就自己去把这条路趟开。我们内部默认的规则是谁主张某个方向那你就自己去找人或自己去干。”

　　郁亮则提及了与建行联合成立的住房租赁投资基金。他认为，做长租业务、做经营性业务最大的苦恼是不能光有投入而没有退出渠道。住房租赁投资基金的安排提供了这样一种退出渠道。

　　”未来房地产要进入新的发展阶段，这个阶段一定会有租购并举，这也是区别于上一个发展阶段很重要的特点。“郁亮称，从与建行成立住房租赁投资基金，到Reits，包括下一步可能在金融品种方面会有长期低息的经营性贷款等，对于万科租赁住房业务发展将起到很大的支持作用。未来住房租赁投资基金不排除也会收购非万科的项目，万科的经营能力和服务能力可以支持把经营业务做得更大。

　　谈美元债：保偿付

　　公开资料显示，万科于4月、5月将有两笔美元债到期，金额分别为9.71亿美元、6.5亿美元。

　　对于两笔即将到期的美元债，韩慧华称，公司去年就已经在做偿付安排，现在整体的资金方案都已经准备好，会确保这两笔美元债安全偿付，会通过境外信用银团、双边贷款以及公司的自有资金去偿还。

　　对于万科的现金流安全问题，韩慧华称，万科的资金安全不存在任何问题。在融资上，万科始终坚持融资是为高质量的业务发展服务。在保证安全的前提下，希望借助现在市场较好的窗口做融资置换，包括债务结构和成本的优化，以提升整体的财务安全性。