城市价值轮动，锡城曾经被边缘化的城镇地产已变这样...

WXHOUSE报道：

　　翻开无锡版图，不难发现区域发展的规律：处在价值洼地的区域，随着产城融合的发展，人口、产业、地铁、学校、医院的导入，“洼地”属性在变弱，价值不断升高。

　　不断实施产城融合发展之路，有望成为无锡楼市发展的重要增长极。2016年以来，随着楼市变化发展，锡城城镇版块价值提升，关注度不断提高，多家实力房企争抢城镇涉宅地块的情况不断上演，版块土地价值上升，城镇楼盘也纷纷迈入万元时代。

　　随着城市价值轮动，锡城那些曾经被边缘化的城镇地产已发生巨变。

　　锡山区

　　锡北镇

　　锡北镇由原八士镇、张泾镇合并组建，位于江苏省无锡市北郊，北接江阴市，南靠锡山经济开发区，锡北镇总面积约62.38平方千米，锡北镇毗邻沪宁、锡澄高速公路道口和江阴、张家港港口，水陆交通便捷。

　　锡北镇商品房项目其实发展还算是不错，近10年间里，鸿景雅园、鸿景华庭、华夏青城、壹品茗筑等商品住宅项目陆续入市，提升了区域居住品质，商业项目的表现就更加突出了，锡北泉山中心商业、锡北星天地、锡北星邻里等商住项目陆续开发入市，区域商业氛围显著提升，可以说，经过近些年的发展，锡北镇变得越来越成熟。

　　虽说发展现状看上去还不错，但区域缺乏实力品牌房企还是一道硬伤，实力偏弱。

　　这个“伤口”从前年起有了“修复”迹象。2017年9月8日，碧桂园拿下锡北镇公园西地块(XDG-2014-31号地块)，后宣布与金茂合作开发，开发碧桂园·金茂悦山，可以说，此后锡北镇终于有了大牌房企来撑腰，得到更多区域外住户的关注与认可，房价也迈进了万元门槛。

　　羊尖镇

　　羊尖镇位于锡山区东部，东接常熟市，西、南邻厚桥街道，北至东港镇。总面积约50.88平方千米。

　　多年以来，区域内休闲文旅、农业等产业发展都较为不错，但区域商品房发展则要逊色许多。

　　在今年4月30日之前，羊尖镇已6年未供地，新房市场近4年无加推，目前区域内开发有御景华庭、明瑞花园、世纪嘉城、富羊花园等楼盘，且缺乏品牌房企支持。但在羊尖花苑西地块(XDG-2017-13号地块)挂牌之后，区域楼市迎来新变化。

　　5月30日，碧桂园出手，拿下羊尖花苑西地块(XDG-2017-13号地块)，最终成交价6亿元，楼面价5947.66元/㎡。碧桂园比较擅长做“大项目”，且多在城镇地带，对于开发此类产品经验丰富。相信将来，羊尖商品房发展不仅在“量”上有所变化，“质”也将飞越。

　　鹅湖镇

　　鹅湖镇位于无锡市东南，东与苏州市相城区接壤，北与常熟市交界。境内河荡众多，风光旖旎，景色宜人，是典型的江南水乡城镇。鹅湖镇由甘露、荡口两片区组成，全镇总面积54.57平方千米。

　　据数据显示，鹅湖镇从2008-2017年间地价上涨了7倍。2008年，东南坊项目楼面价仅961元/㎡，这一数据到了2017年4月，刷新到了“7”字头——XDG-2016-36号地块被中洲以7130.34元/㎡的楼面价竞得。

　　该地块目前打造为中洲花溪樾项目，项目叠墅产品报价超过了20000元/平米。除中洲花溪樾外，区域内在售项目还有MOMA春风湖上(为当代置业开发)，主力在售产品为洋房、别墅产品，均价约17000元/平米。当然，区域内也有其他住宅项目，如鹅湖壹号花园、鹅湖花苑、水岸名邸等等，但均已入市多年。随着当代、中洲等品质房企相继入驻该区域，鹅湖板块土地价值的含金量正扶摇而上，区域的发展将得到进一步蜕变和飞跃。

　　新吴区

　　梅村

　　梅村街道位于新吴区东部，东邻鸿山街道，南与硕放街道为邻，西接江溪街道，北与锡山区安镇街道、厚桥街道相连，面积25.4平方千米。

　　相对来说，梅村算是锡城城镇区域内曝光度较高的区域，此前区域内开发的不少楼盘如花半里、达安上品花园、海天紫郡等项目均取得不错的销售成绩。2016年，万科入驻梅村，同年11月万科维园入市，区域商品房单价正式破万。

　　梅村土地也随着万科的入驻，关注度大幅提升。2017年8月，保利地产溢价竞得XDG-2017-11号地块，楼面价迈入“7”字头，此后区域地价一路上涨，到2019年8月，新挂牌的梅村东方驾校地块(XDG-2019-28号地块)起始楼面价达到了8878元/平米。

　　目前梅村板块已经云集了万科、碧桂园、路劲、保利等在内的多家品牌房企，随着梅村板块价值的上升和区域内品牌楼盘的奠基，该板块人居品质不断提升，吸引了更多置业者选择梅村。

　　鸿山镇

　　鸿山镇东邻锡山区鹅湖镇，南连苏州相城开发区，北靠锡山区安镇镇，西接梅村镇、硕放街道、望虞河穿境而过。全镇面积58.6平方公里。

　　近几年鸿山板块基于良好的发展态势以及本身拥有的深厚的文化底蕴和优越的地理优势，受到了众多开发商的青睐，鸿坤、大和房屋、融创等品牌房企先后入驻，但目前区域内楼盘基本均已售罄，供需天平稍有失衡，好在新项目奥体紫兰园计划于9月入市。

　　土地也得到了补充，2019年7月24日，鸿山版块XDG-2019-21号地块被上海融御置地有限公司(金融街控股)以8.85亿元竞得，溢价9.67%，楼面价7238.97元/平方米。其实，鸿山版块从2013年至2019年6月，区域内鲜少有面向公开市场的涉宅挂牌出让，虽然2017年新吴区共挂牌出让10幅地块，其中5幅地块来自鸿山，但这5幅地块都属于娱乐、商业、商办用地，这些地块规划建设的项目包括海洋公园、吴越水街、丽笙酒店、智慧旅游集合体和部分商业配套等，目前其中大部分已建设完成即将运营，未来建成后板块内的商业配套将日趋成熟，未来的鸿山板块升值潜力较大。

　　硕放

　　硕放镇位于无锡市东南郊，总面积46平方公里。

　　硕放街道内一向商品房项目不多，早年均为安居项目，后期本地房企开发了吉祥国际花园和香梅香墅等，如今都已售罄，可以说之前的硕放版块商品房发展很一般。

　　2016年区域楼市有了大变化，中南集团入驻硕放板块，以楼面价4588元/平米拿下XDG-2016-18号地块，后开发有中南·君悦府项目，项目成交单价超10000元/平方米。但此后，硕放楼市又没了声音。

　　时隔19个月，在今年5月，硕放终于迎来新朋，栖霞建设竞得硕放XDG-2017-44号地块，成交价12.31亿元，楼面价也升至7668.66元/平米。该地块吸引了多家知名房企竞拍，溢价超3成。所说目前的硕放综合实力还不强，但随着区域建设发展，未来或将吸引更多品牌房企入驻，共同开发锡城东南郊。